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开征房地产税有何影响?这家机构认为北京房价会大跌

2018-01-03 来源:楼盘网 点击 评论

11月7日财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中,明确表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。房地产税渐行渐近,引发了越来越多人的关注。


房地产税的对房价会带来怎样的影响?财富证券分析师汤佩徽在一份研报中以北京(楼盘)为例,将人均免征房地产税的面积设为40、45和50平米,通过房地产税对新增房屋供给、新增房屋需求、人口增减对房价的影响等因子,对开征房地产税给房价带来的影响进行了情境模拟。


开征房地产税对新增供给的影响


根据住建部网站数据,报告假定 2017 年北京市新建住房平均建筑面积为105平米,那么未来五年北京市住房新增供给面积为11025 万平方米,每年新增住房面积2205万平方米。


报告设定征税反应系数(即房地产税开征后,抛售房产面积占总征税面积的比重,总征税面积等于住房总面积减去免征税面积后的剩余部分),然后对征税反应系数的情景假定为25%、50%和75%。


在此基础上,用北京市城镇自有住房人口乘以人均住房征税面积(即人均住房面积减人均免征面积),就可以得到下图不同情景的新增供给面积。


如果再加上北京市政府每年新增住房面积2205 万平方米,就得到下图新增总供给面积。


报告指出,如果人均免征面积为40、45和50平米,在不同的情景假设下,


存量房抛售面积占总征税面积的比重分别约为6-19%、4-12%、1.5-4.5%。


对北京新增住房需求的预测


对于未来流入北京的新增人口规模,报告认为短期内可能主要受政策因素的影响,人口自然流动成为次要因素。


根据《北京城市总体规划(2016年—2030年)(草案)》,到2020 年,北京常住人口要控制在 2300 万人以内,用该数据减统计局公布的2015 年北京常住人口2070.5万,得到2016-2020五年间,北京人口增量为229.5万人,年均人口增量约45.9万。


设定移民人口买房占比分别为 50%、 80%的情况下,每年实现购房人口增量分别为22.95 万人、36.72万人,再用此数据乘以北京市城镇人均住房面积31.69平米,得到这两种情景下,年均新增住房需求面积依次为 727.28


和 1163.65 万平方米,占2015年北京城镇总住房面积的 1.2%和 2%。


征收房地产税对北京市房价的影响


报告假定开征房地产税对房价的影响,可以被当年房价反映出来,将之前算出的新增供给总面积减去新增住房需求面积,可以得到不同情景下新增供需面积之差。


通过计量模型测算可以得到,在其他变量不变的情况下,每百万人口变动会引起房价同方向变动 9.33%。据《北京市统计年鉴 2016》,2015


年北京市城镇人均住房面积为


31.69平米,用每百万人口变动引起房价变动比例(9.33%)除以城镇人均面积,可得每百万平米变动会引起房价同方向变动0.29%。


在上表的基础上,得出结果:如果人均免征面积为40、45、50平米,在不同的情景下,房价变动范围分别处于下降11-38%、10-25%、5-12%之间。


征收房地产税对有房家庭的影响


房地产税的征收,会给拥有二套及以上住房的家庭、以及人均住宅面积超过免征面积的部分家庭带来较大的税收负担,将导致拥有二套及以上住房的部分家庭出售其住宅。


报告测算,如果人均免征面积为40、45、50平米,对超出免征面积部分按照2017年前三季度的房屋实际价值的1%进行征税,则北京市有房家庭人均年度征税额分别为8495.4元、3460.1元、1950.4元。


按照北京市统计局公布的2015年北京市户均人数为2.8人计算,得到北京市有房家庭每年户均征税额分别为23787.12元、9688元、5461元。